多城放松限购,新风向来了? -乐鱼app体育下载

2024-01-30 23:11:30  来源:   作者:记者
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  广州市中心区松绑限购

  信号意义很强

  在去年9月20日广州退出外围区域——番禺、黄埔、花都、从化,以及白云北部四镇——住房限购4个月后,2024年1月27日,广州发布新一轮楼市新政,核心内容是建筑面积在120平方米以上的房子不再限购了。也就是说,广州主城区大户型房子,不管户籍非户籍、缴纳社保与否,都可以买了。

  而且,此次广州还提出“卖一买一”(取得房源信息编码并挂牌计划出售)、“租一买一”(取得房屋租赁登记备案)的房源,也不纳入限购。

  广州此轮楼市政策略超预期。一方面,中心区松绑限购,信号意义很强。作为一线城市的广州,这一举措更受关注。另一方面,在京沪深政策面比较平静的情况下,广州在去年9月20日出了大招,外围退出限购,且涵盖新广州人置业的重点区域——黄埔、番禺、白云和花都,四区域占广州新房交易量的一半左右。4个月后广州再次祭出重磅政策。

  从本质上讲,放开限购有两个目的,一是加速去化中心区新房,特别是大户型;二是为进一步释放供地创造空间。2022年〜2023年,广州供地结构有大变动,中心区和外围宅地供应比例逆转,过去外围供地占65%左右,现在中心区供地占到65%左右。其原因是近年来广州改善型需求爆发,开发商拿地和地方供地也顺应这种趋势。但同时,不可否认,这也导致中心区新盘大户型化。

  以中心区供地较多、也是广州cbd的天河区为例,2022和2023年供求比分别为1.97和1.75,供应明显大于需求。2023年,天河区新房成交中,120平方米以上户型占比56.7%。

  大户型、供应多的格局,中心区其他区也类似。随着2022年、2023年广州连续两年大规模供地,新房供应接踵而至。比如,天河区目前在售新盘有17个,2024年还将有10个新盘上市。目前,这些区域新房销售已显疲态。

  总之,此次广州新政目的就是鼓励改善型需求,特别是买多套房的需求,加速中心区新房销售,为供地腾出空间。我认为,最新政策利好大户型新房销售。

  根据中介反馈的数据,新政后这几天,中心区新盘来访量翻倍增长,其中也有外省购房人群前来下定。但同时,二手房市场表现平静,挂牌和交易并无明显变化。在我看来,近期国家在房企项目白名单、城中村改造等方面的利好政策不断,叠加一季度会出台稳增长、稳就业、稳预期的措施,预计2024年一季度广州新房市场会迎来一波交易的小高峰。

  不过,退出限购等单纯的需求端激励,只是楼市企稳的一个必要条件,而非充分条件,关键还要看基本面的修复。拿广州来说,取决于外贸、电子、汽车、物流、零售商业等涉及到居民就业、收入和预期的经济领域,是否能稳定回升。另外,就房地产而言,还包括融资对接机制是否能阻断风险传播,二手住房挂牌量和降价挂牌案例能否减少,按揭利率能否继续下调等。

  房地产企稳是行业和宏观、供给和需求等一揽子政策综合作用的结果。1月26日,住建部会议已明确,将调控政策的主导权给到城市政府。不排除北上深后续也跟进退出限购的可能。即便后续北上深跟进限购政策松动,政策首选是收缩限购范围,比如退出外围区域限购,1月30日上海公布了有条件放松外环以外区域(崇明区除外)限购政策。当下,与广州一样,北上深外围区域新房去化也很困难,库存压力也比较大,比如上海五大新城、深圳坪山大鹏等。限购区域收缩以后,下一步才考虑中心区怎么调整限购政策。

  广州此次新政,第一条就是加大住房保障力度。根据近期广州“两会”政府报告披露的数据,2024年广州计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套,发放租赁补贴1.8万户。这样的保障力度,是历年来最大的,也彰显广州正大力匹配新市民、人才群体的住房需求,打造新模式,推进居者有其屋,促进行业顺利转型。广州作为一线城市,也是年轻人、新市民最多的城市之一,外来人口接近900万,常住人口住房自有率不足70%,发展公共住房才能稳定行业,也才能为商品房市场带来持续动力。

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