安生:你惦记多余的农产品交首付,他惦记你的宅基地 -乐鱼app体育下载

2022-07-01 15:55:33  来源:   作者:安生
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  5月以来,房地产的冰山,日益浮出水面。

  原先的违约、烂尾,早已司空见惯。

  恒大被提请清盘了,大批楼盘烂尾了,还有谁敢说自己的现金流良好?

  各地各种优惠政策,放松限购,放宽落户,一人买房全家贷款,买房免5块钱印花税,也已经见怪不怪。

  昨天的消息,连上海都放宽了落户。没有放宽落户的可能只有一个城市了。不展开讲。

  最近新出现的两类消息,说明问题发展到了新阶段。

  一类是公职人员有了卖房任务,为了和职业房地产中介划清界限,做好区分,一些人卖房的时候戴上党徽。

  一类是许多地区提出了农作物充当首付。先是小麦交首付,后是大蒜、西瓜、水蜜桃交首付。

  公职人员有卖房任务,还和提拔挂钩:

  ——小王,你现在工作年限也不短了,工作勤勉努力,领导也看到了,也考虑你的进步了,可是你的任务没有完成啊……

  ——张公子,你考核都超额完成任务,领导都看到了……过节回家,代我问张老先生好,张老先生教子有方,你年轻有为,欢迎老先生有空来咱们这儿……

  画面太美,不展开讲。

  说说农作物充当首付这件事。

  除了小麦,大蒜需要专门的冷库,西瓜、水蜜桃都不是耐储商品,开发商如果没有专门的销售渠道,收来就会砸在手里,他们要这些农产品干什么用呢?此其一。

  这些开发商收购的农产品的价格,往往远远高于市价,也就是说,他们即使有销售渠道,能顺利地把收购来的农产品转手卖出去,也会赔钱。断头的生意有人做,亏本的买卖没人干,他们为什么做赔钱的买卖呢?此其二。

  包装精美,打完折68元5斤还包邮的水蜜桃居然有人按照18.88元一斤收购。物反其类是为妖。

  要解释这个问题,有必要从中国的人均住宅面积说起。

  国家统计局近期公布了《中国人口普查年鉴2020》,详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示,我国家庭户人均住房建筑面积达到41.76平方米,相比2010年第六次人口普查数据的31.06平方米,增加了10.7平方米,增幅约为34.4%。其中,乡村的家庭户人均住房建筑面积最大,为46.8平方米,城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。

  中国的人均住宅面积,城市小,农村大,镇介于中间。

  住在城市生活便利,经济发达,收入相对较高,住宅狭小。

  住在农村,收入低,但是生活成本低,可以自我就业,住宅宽敞。

  镇,就业机会少,生活成本未必低,也不能自我就业,属于两头不靠。50万人口以下的县城和小城市,也有类似问题。

  农村出身的年轻人要么去大城市生活,要么回老家宽宅大院生活,在镇购房的意愿相当低。去镇上,去地级市首府,甚至去省会办事,也不过是几个小时的事情,完全没有必要在小城市停留,更没有必要在当地买房。

  但是,这些年,小城市和县级市的地方政府,也同样大兴土木。

  形成了投资铁公基、卖地、盖房、再投资铁公基、再卖地、再盖房的滚动循环。

  历史上,小镇、县城、小城市、三四线城市的形成,与交通有密切的关系。由于交通不便,所以才会有这么多层级的城镇。一件商品从一线大城市的工厂到农村,需要层层转发,反过来,农产品和劳动力,从农村进入城市,也必然用马车(汽车、长途汽车)先汇集到小镇,然后从小镇汇集到县城,从县城上火车(有些县城甚至地级市都不通火车),一步步转运到大城市。

  过去许多人过年从一线大城市回家,需要几十个小时的颠簸,年后复工回一线大城市,又是几十个小时。现在除了边疆地区,从一线大城市回家,可以控制在24小时以内,至多不超过48小时。

  铁公基越发达,小城市的集散功能越差,在经济上越失去存在的意义。

  在这种情况下,人口不断向东部沿海大城市汇聚,内陆的小城市如果没有独立的工业支柱产业(制造、采矿之类),衰落是在所难免。

  越是这样的地区,在经济上越依赖转移支付,越喜欢大干快上铁公基。因为这些地区没有支柱产业,人口不断流失,经济逐渐萎缩,只有大规模举债搞铁公基,还能有一些gdp、税收和卖地收入。

  即使经济相对发达的地区,也不会放过铁公基 房地产这波投资高潮。

  搞完了铁公基,需要把房子卖出去,开发商才能回款,才能继续拿地,才能搞新一轮的铁公基,才能有新一轮铁公基产生的gdp、税收和卖地收入。

  一旦铁公基、卖地、盖房的滚动循环停下来,当地的gdp、税收、卖地收入和债务问题,都会集中暴露出来。

  现在,一线城市已经放松落户了,人口向一线城市的流动的阻力会更小。这些小城市竞争不过一线城市,以房地产为承重点的经济矛盾更加尖锐。

  相比一线大城市,这些地区的经济更加脆弱,更缺乏竞争力,所以,矛盾首先从这些地区暴露出来。

  当地政府也好,开发商也好,都着急。未来,还会有银行。

  所以,这些农产品其实并不重要,重要的是把这些交了农产品的老乡套上。

  老乡们交了农产品,办了贷款,买了打折房。一线大城市的房产显然不会为老乡们提供这样的优惠。这是小城市对大城市降低落户门槛的抢人政策的反击——你放开落户,我放开用农产品充首付。

  再说,老乡们买了房,将来大概率在小城市养老,而不是随子女进城。他们在小城市养老,就能有一些消费,支持一定的gdp、就业和税收。

  至于那些农产品,能卖掉就卖掉,不能卖掉,就处理掉。

  这些房产,其实也只能卖给他们。生活在更高一级城市的人,要么住在大都市,要么去农村选择宽宅大院,没有人会选择小城市的单元房的。

  从另一个角度看,目前,也只有他们还有可靠的支付能力。

  今年以来,经济放缓的趋势很明显。生活在大城市的劳动者,往往面临严重的不确定性。即使大厂,也开始裁员。许多人身上,往往还有贷款。在这种情况下,即使城市劳动者有钱,也不会拿出来买房。

  农民则不同,虽然他们一年到头没有多少现金,但是他们都占有土地。

  这些土地在市场上是有价值的。

  如果农民有现金支付这些房产最好,如果没有,可以用他们的土地抵偿银行贷款。

  这些零碎的宅基地和农耕地的使用权,一旦被集中起来,对极少数人是有极大的吸引力的。最近某人在欧洲购买的豪宅和盖茨的豪宅相比,不足挂齿。另外,盖茨还有10万公顷的农田,是美国最大农场主。

  能拿出大量农产品,就证明这位老乡有宅基地和承包土地。

  可以讲,农产品换房是新一轮的商品下乡——小城市住宅下乡,也是新一轮的宅基地换房。

  对农民来说,需要慎重选择。

  但是,从短期看,房地产的冰山中金融环节还没有浮出水面,未来一段时间还会有更魔幻的事情。从长远看,市场经济条件下,生产生活资料的汇聚与集中,是大势所趋。

  另外,中国中小城市何去何从,也是一个不容忽视的问题。对那些在中小城市工作的吃皇粮的劳动者来说,已经可以看到征兆了。

  以后,有机会,在不触雷的情况下,会谈谈机构改革的。

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